Ako pri každej investícii, aj pri kúpe nehnuteľnosti na tento účel očakávate, že sa vám investované peniaze nielen vrátia, ale získate aj niečo navyše. Princíp investičnej nehnuteľnosti je jednoduchý. Vložíte do nej svoje peniaze a rozhodnete sa už len o tom, či ju budete prenajímať krátkodobo, alebo dlhodobo. Aby ste sa však vyhli zbytočným komplikáciám, existuje niekoľko kontrolných otázok, ktoré si pri jej výbere určite zodpovedzte.

BYT, ČI DOM?

Byt! Prečo? Byt predstavuje oveľa menej starostí a návratnosť je rýchlejšia. Dom je investične náročnejší nielen na začiatku, ale aj z hľadiska kontinuálnej starostlivosti.

FINANCOVANIE

Nie každý, kto chce investičný byt kúpiť, aj disponuje finančnými prostriedkami v 100% výške. To však nie je prekážkou. Pokiaľ potrebujete vyriešiť financovanie v banke, šikovný finančný poradca vás navedie. Dnes je pre získanie hypotéky naozaj ideálne obdobie. Historicky najnižšie úroky a ten najlepší servis na strane sprostredkovateľov. V NEO REAL sme napríklad so získaním financovania - špeciálne pre kúpu investičného bytu - pomohli ….klientom. A to len za minulý rok!

LOKALITA

Ak máte financovanie vyriešené, je čas uvažovať nad lokalitou. Nech hľadáte kdekoľvek, orientujte sa na centrum mesta. S veľkou pravdepodobnosťou sa vám práve tu podarí byt prenajať aj krátkodobo (napr. airbnb). No pozor! Nie je mesto ako mesto. Sledujte dôležitú štatiku dopytu po bývaní/ubytovaní. Napríklad, Trnava je skvelým príkladom mesta, v ktorom sa investičný byt absolútne oplatí! Dôvodom je prirodzený nárast počtu obyvateľov vďaka pracovným príležitostiam, veľký počet študentov, ktorých väčšina tu po doštudovaní zostáva, ultimátne skvelé životné podmienky a prostredie. A to bez predpokladu, že sa niečo zmení.

Menej výhodné je to v to tejto chvíli v Bratislave a taktiež menších mestách. Bratislava síce urbanisticky expanduje, no spolu s ňou rastú aj ceny bytov. A to extrémne. Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotéky je veľmi pravdepodobné, že i pri vyššom nájme náklady bytu dlhodobo doplácate. Pri byte v menšom meste vám zase hrozí riziko nižšieho dopytu po prenájme. Medzi mestá, v ktorých sa v tejto chvíli oplatí hľadať, patria:

TRENČÍN

ŽILINA

BANSKÁ ŠTIAVNICA

KREMNICA

POZOR NA KĽÚČOVÉ KRITÉRIÁ

Menšie byty sú žiadanejšie. Sústreďte sa preto skôr na 1- a 2-izbové byty. Prenajmete ich širšej cieľovej skupine, tzn. jednotlivcom, mladým bezdetným párom, starším jednotlivcom/párom.

Výška prenájmu za 1-izbový byt v Trnave je aktuálne v priemere 450 €, za 2-izbový byt od 550 - 700 €. Pri 3-izbovom byte nejdete v porovnaní s 2-izbovým s výškou nájmu výrazne vyššie (600 - 700 €). Pri 4-izbovom v primere 700 - 800€). Ak nehovoríme o luxusnejších bytoch, veľké byty hľadajú skôr početnejšie rodiny s deťmi bez vlastného bývania, alebo tie v horšej finančne situácii. Parking v novostavbe je určite “must have”. Bez vlastného miesta tu s parkovaním väčšinou nemáte šancu. Ak je navyše garážové, je to príjemný bonus. V starších bytových domoch je tradične k dispozícii verejné parkovanie, spravidla neplatené. No už v centre mesta je to opäť dôležitá otázka. Samozrejme, v modernom meste sa ľahko presúva na bicykli - najmä takom, kde sa nemotorická doprava podporuje tak ako v Trnave. Ak k bytu poskytnete ekologický dopravný prostriedok (alebo aspoň miesto na jeho uskladnenie) získate veľké sympatie. Balkón je pre mnohých dôležitý rovnako, ako kvalitný matrac. Ak máte možnosť, vyberajte byt s balkónom. Ocenia ho nielen fajčiari, ale prirodzene každý. Podlažie vám buď na hodnote pridá, alebo uberie. Nie je jedno, ktoré zvolíte. Štatisticky je ťažie prenajať/predať byt na prízemí. Dôvod nemusí byť racionálny, a pokojne môže ísť o predsudok (napriek tomu sa do prízemného bytu ľahšie sťahuje a výhodou je tiež bezbariérovosť).

INTERIÉROVÝ DIZAJN

Estetická hodnota je pre väčšinu jasný víťaz. Vkusný byt prenajmete rozhodne ľahšie ako ten, do ktorého sa vám nechcelo/nedalo investovať. Pekný dizajn bytu dnes nemusí byť otázkou veľkého rozpočtu. Ideálna je spolupráca s interiérovým dizajnérom, no ak si ju nemôžete dovoliť, skúste si s ním dohodnúť ekonomickejšiu variantu - konzultáciu. Tak získate informácie o trendoch, materiáloch a správnych farbách pre váš konkrétny priestor. Pri dnešných možnostiach sa pri decentom redizajne zmestíte aj do 2 000 €. Pri viac náročnom zásahu rátajte približne 10 000 €, kompletná rekonštrukcia sa zvykne v priemere vyšplhať na 20 - 30 000 €. Zo skúsenosti vieme, že krásny byt prenajmete ľahko aj v menej atraktívnej lokalite.

KALKULAČKA

To najdôležitejšie na záver, návratnosť!

PRÍKLAD > 2 izbový investičný byt v centre mesta TRNAVA

/situácia máj 2021/

Obstarávacia cena je v priemere 110 000 €.

Ak byt prenajmete za 650 € a výška vašej mesačnej splátky predstavuje cca 400 € + náklady na bývanie cca 120 €, ste v pluse 130 €. Toto je príklad úspešného projektu “investičný byt”.

Navyše, vychádzajúc z aktuálnych dát, pri predaji nehnuteľnosti po 5 rokoch je predajná cena cca o 20 % vyššia, čo predstavuje tiež víziu 20% výšky rozdielu obstarávacej a predajnej sumy, teda vášho zárobku.

——————————————————————————————————————————————————

PRÍKLAD > 2-izbový investičný byt v centre mesta BRATISLAVA

/situácia máj 2021/

Obstarávacia cena je v priemere 150 000 €.

Ak byt prenajmete za 800 € a výška vašej mesačnej splátky predstavuje cca 650 € + náklady na byt cca 150 €, ste v pluse 0 €.