Brexit v roku 2019 otestuje britský trh s nehnuteľnosťami

Aktuality

Konečný termín odchodu Veľkej Británie z Európskej únie je určený na 30. marca roku 2019. Ostávajú teda už iba tri mesiace dovtedy, kým zistíme, ako sa bude trh s nehnuteľnosťami v tomto vyhľadávanom regióne správať a vyvíjať, keď – alebo ak vôbec – Brexit skutočne nadobudne svoju definitívu platnosť.

V súčasnosti zaznamenávame všeobecný konsenzus o tom, že výnosy a kapitálové hodnoty sa v roku 2019 oslabia, ale zatiaľ nie je známa miera, do akej sa tento trend prejaví. Vzniknutá neistota na trhu spôsobila rozdelenie investorov do dvoch odlišných názorových táborov. Členovia prvej skupiny sa snažia vyhnúť terminálnej fáze trhového cyklu, pričom tí z druhej kategórie sa pripravujú na využívanie príležitostí, ktoré veľmi často vyplývajú z očakávaného narušenia tohto cyklu.

Organizácia Investment Property Forum (IPF) zverejnila analýzu, ktorá dokladuje, že väčšina investorov v súčasnosti očakáva, že priemerné výnosy na trhu sa budú spomaľovať, zatiaľ čo kapitálové hodnoty nehnuteľností sa dokonca posunú do negatívnych hodnôt.

IPF navyše predpokladá, že prognózy na trhu komerčných nehnuteľností budú v priebehu roka 2019 slabšie pre väčšinu svetových trhov, s výnimkou časti sektora zameraného na priemyselné reality.

Očakáva sa, že celkové výnosy poklesnú z úrovne 6,2% zaznamenaných v roku 2018 až na hodnotu 3% v roku 2019, kým kapitálové hodnoty budú klesať vo všetkých sektoroch – s výnimkou priemyselného, kde sa objaví nárast o 2,7%.

Podobné: 10 najväčších developerov nehnuteľností v Európe

Spoločnosť Capital Economics s takouto prognózou súhlasí, pričom predstavitelia finančnej poradenskej spoločnosti uviedli: „Ani napriek prognózam neočakávame, že sektor komerčných nehnuteľností bude čeliť tvrdému pristátiu. Aj keby Brexit prehrmel bez dohody, spoločne s IPF sa práve naopak domnievame, že trh s komerčnými nehnuteľnosťami bude mať mäkké pristátie.“

Capital Economics v skutočnosti verí, že dokonca aj v prípade Brexitu bez vhodnej dohody budú hodnoty britských nehnuteľností v priebehu nasledujúcich dvoch rokov klesať iba o 5 až 9%.

Táto predpoveď je podstatne optimistickejšia ako vyjadrenie britskej centrálnej banky, ktorá nedávno varovala, že kapitálové hodnoty komerčných nehnuteľností by mohli v priebehu nasledujúcich piatich rokov klesnúť až o 27% pri „prelovom“ Brexite, a dokonca až o 48% pri „neusporiadanom“ odchode z Európskej únie.

Spoločnosť Capital Economics zároveň vysvetlila, že analýza centrálnej banky bola „založená na predpovedi najhoršej možnej situácie za cieľom záťažového testovania bankového systému“ a nie za účelom poskytnutia „hodnoverných prognóz“.

Nebezpečný trh alebo krajina príležitostí?

William Hardyment, ktorý je manažérom fondov v spoločnosti Floreat Real Estate, uviedol: „Brexit je dôvodom na neistotu. Tá bude pôsobiť v kombinácii s cyklickými vlastnosťami a štrukturálnymi zmenami na trhu, v dôsledku čoho predpokladáme stagnáciu trhu s nehnuteľnosťami v Spojenom kráľovstve v celom prvom kvartáli roku 2019.“

Hardyment okrem toho tvrdí, že jeho londýnska investičná spoločnosť aktuálne vidí narastajúcu hodnotu v sektore kancelárskych nehnuteľností, čo je nepochybne dokladované silnými základmi obmedzenej ponuky a udržateľného vysokého dopytu zo strany nájomníkov v tomto sektore.

Hardyment povedal: „Brexit spôsobuje navyšovanie rizika v súvislosťami s nehnuteľnosťami s mimoriadne dobrou kvalitou a práve tu bude potrebné aplikovať intenzívny a efektívny manažment aktív. Atraktívne výnosy budú prinášať predovšetkým nehnuteľnosti vybavené dobru infraštruktúrou a príťažlivým zariadením, ktoré budú schopné prispôsobiť sa vyvíjajúcim sa požiadavkám moderných nájomcov. Takéto objekty ochránia investorov pred neodvratným cyklickým spomalením trhu a rizikami, ktoré prinesie spečatenie Brexitu – nech už bude prebiehať v akejkoľvek podobe.“

Londýn v priebehu niekoľkých rokov po odhlasovaní Brexitu zaznamenal viacero veľkých investícií. Analýza spoločnosti Deloitte Real Estate uvádza, že celkový objem výstavby kancelárskych priestorov v hlavnom meste Spojeného kráľovstva sa síce od 30. septembra začal prepadať, avšak k tomuto termínu bola dosiahnutá historicky najvyššia miera dokončených projektov za posledných 14 rokov.

Prieskum spoločnosti Deloitte tiež ukázal, že aj kancelárske priestory, ktoré sú v súčasnosti v štádiu výstavby v centrálnych častiach Londýna v porovnaní so situáciou spred šiestich mesiacov, síce vykázali pokles o 13%, ale ešte stále sa nachádzajú nad dlhodobo zaznamenávanou priemernou hodnotou.

Údaje zhromaždené spoločnosťou CBRE zase pojednávajú o tom, že Londýn bol v priebehu roka 2018 preferovanou destináciou popredných ázijských investorov, pričom zodpovedal za 26% celkového odlivu kapitálu z tohto regiónu.

Singapurská spoločnosť City Developments Limited nedávno investovala pozoruhodných 385 miliónov libier do komplexu na adrese 125 Old Broad Street a ďalších 183 miliónov libier za druhú londýnsku kancelársku nehnuteľnosť známu ako Aldgate House.

Frank Khoo, ktorý je hlavným investičným riaditeľom tejto skupiny, v tom čase uviedol, že City Developments prechováva „dôveru v dlhodobý potenciál Londýna ako globálneho finančného centra s robustnými základmi na trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami“.

Dôveru v dlhodobé vyhliadky Londýna vyzdvihujú aj niektorí z najväčších britských developerov. Spoločnosť M&G Real Estate ostáva na tomto trhu aj naďalej aktívna, pričom iba nedávno zaplatila 115 miliónov libier za centrálu denníka Financial Times priamo v centre Londýna. Okrem toho tiež asistovala ázijskému investorovi pri nadobudnutí 50% vlastníckeho podielu v prestížnom obchodnom centre Highcross, ktorý si kúpil od spoločnosti UK REIT Hammerson za 236 miliónov libier.

Najnovší európsky index regionálneho hospodárskeho rastu (E-REGI) dokonca ukazuje, že Londýn si aj naďalej udržiava prvenstvo v najvyššom dopyte po nájomných nehnuteľnostiach v celej Európe.

Index E-REGI posudzuje takmer 300 regiónov v 32 európskych štátoch a Londýn zaradil na vrchol rebríčka už po druhý po rok za sebou, pričom britská metropola tesne predbehla Paríž.

Podobné: 10 európskych start-upov v oblasti proptech

Investičná spoločnosť LaSalle, ktorá tento index vypracovala, však zároveň tvrdí, že mimoriadna odolnosť Londýna pred výstupom krajiny z Európskej únie sa nanešťastie neodráža na ostatných trhoch vo zvyšku Veľkej Británie.

Ludo Mackenzie, ktorý je odborníkom na britský trh s komerčnými nehnuteľnosťami, vysvetlil: „V poslednej dobe zaznamenávame zvýšený investičný apetít od inštitúcií, od penzijných fondov, manažérov aktív až po bežné banky, ktoré sa chcú odkloniť od priameho poskytovania úverov, ale aj naďalej by radi využívali priaznivé výnosy z úverových liniek špecializovaným veriteľom.“

„Niektoré sektory, odvetvia a geografické oblasti budú Brexitom ovplyvnené zásadne negatívne, zatiaľ čo iné ho budú schopné využiť vo svoj prospech. Už v súčasnosti pozorujeme zvýšenie aktivity predovšetkým nebankových inštitúcií a predpokladáme, že tento trend sa bude prejavovať aj v rámci predvídateľnej budúcnosti.“